Споры о сносе самовольных построек — одна из самых острых категорий дел в строительной практике. Нередко камнем преткновения становится вопрос этажности: сколько этажей у дома на самом деле и превышены ли допустимые параметры? Разберём на примере реального дела, как суды определяют этажность и почему превышение предельного количества этажей — это существенное нарушение, которое может обернуться сносом здания.

В чём суть спора

Администрация муниципального образования обратилась в суд с требованием признать объект незавершённого строительства самовольной постройкой, обязать собственника снести его и взыскать судебную неустойку. Суды трёх инстанций удовлетворили требования администрации. Верховный Суд РФ поддержал выводы нижестоящих судов, подтвердив законность и обоснованность принятых решений (определение № 18‑КГ25‑396‑К4).

Ключевой вопрос, который пришлось решать судам, — фактическая этажность здания. По данным технической документации, актов осмотра, фотоматериалов и судебных экспертиз, дом имел 5 надземных этажей. При этом объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) по закону не может иметь более трёх надземных этажей и быть выше 20 метров (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Как правильно считать этажи: правила и нюансы

При определении этажности жилого дома суды руководствуются чёткими нормативами:

• Этажность определяется по числу надземных этажей (п. 4.2.1 СП 55.13330 «СНиП 31‑02‑2001. Дома жилые одноквартирные»).
• Первый надземный этаж — это этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если дом стоит на склоне, за точку отсчёта берётся нижняя планировочная отметка земли.
• Если разные части здания имеют разную этажность, то общая этажность определяется по максимальному количеству этажей в любой из частей дома.

Важный нюанс: наличие подпорных сооружений (например, стены высотой более 7 м) не отменяет необходимости учитывать соответствующий этаж при подсчёте этажности. Подпорная стена не «прячет» этаж — он остаётся надземным и подлежит учёту.

Существенное или несущественное нарушение: в чём разница

Пленум Верховного Суда РФ в п. 29 постановления от 12 декабря 2023 г. № 44 разъяснил: не любое нарушение градостроительных и строительных норм автоматически делает постройку самовольной — суд должен оценить его существенность.

Существенными признаются нарушения, которые:

• касаются предельного количества этажей или высоты здания;
• затрагивают безопасность объекта и его конструкций;
• создают угрозу жизни и здоровью граждан;
• нарушают права и интересы третьих лиц.

Например, превышение этажности для объекта ИЖС — это как раз существенное нарушение: оно напрямую противоречит определению ИЖС и может влиять на безопасность и инфраструктуру района.

В то же время несущественными могут быть признаны незначительные отклонения, например:

• минимальные нарушения отступов от границ земельного участка;
• небольшое превышение процента застройки.

Если такие нарушения не создают угрозы безопасности и не затрагивают чужие права, суд может разрешить сохранить постройку.

Почему в этом деле снос признали правомерным

В рассматриваемом случае суды установили сразу несколько существенных нарушений:

1. Превышение предельной этажности: здание имело 5 надземных этажей вместо допустимых 3.
2. Нарушение параметров, установленных для ИЖС: объект не соответствовал определению индивидуального жилого дома по этажности и, вероятно, по иным параметрам.
3. Учёт особенностей рельефа и конструкций: даже с учётом расположения на склоне и наличия подпорной стены, все 5 этажей были признаны надземными и подлежащими учёту.

Таким образом, нарушение оказалось не формальным, а затрагивающим ключевые параметры безопасности и градостроительного регулирования. Поэтому суды сочли снос постройки обоснованным и правомерным.

Практические выводы для собственников и застройщиков

Чтобы избежать риска признания постройки самовольной, застройщикам и собственникам стоит учитывать несколько важных моментов:

• Заранее сверяйте проект с нормативами. Проверьте, соответствует ли планируемая этажность требованиям для ИЖС (не более 3 надземных этажей, высота — не более 20 м).
• Учитывайте рельеф участка. Если участок расположен на склоне, правильно определите нижнюю планировочную отметку земли — от неё будет зависеть отсчёт первого этажа.
• Не рассчитывайте на «скрытые» этажи. Подпорные стены и иные конструкции не позволяют исключить этаж из подсчёта, если его пол фактически находится выше уровня земли.
• Оценивайте существенность возможных отклонений. Даже небольшое нарушение может стать основанием для сноса, если оно затрагивает предельные параметры или безопасность.

Этот кейс наглядно показывает: когда речь идёт о предельных параметрах строительства (этажность, высота), суды занимают жёсткую позицию. Соблюдение градостроительных норм — не формальность, а необходимое условие для того, чтобы постройка могла существовать на законных основаниях.

Внимание! Информация, содержащаяся на сайте, не может служить заменой консультации юриста. Перед совершением любых юридически значимых действий необходимо проконсультироваться со специалистом. Для получения юридической помощи позвоните по телефону  +7(980) 72-52-001 или воспользуйтесь чатом. Я Вам отвечу. С уважением, Сергей Шарыгин.